“合院墅”“疊拼墅”“躍層墅”？盡管受限墅令等因素影響，元定義上的別墅產品逐漸退場，但“墅”這個字眼在樓市并不是“稀客”，近兩年更是逐漸多了起來。就在近期，還有項目號稱重啟“獨棟別墅”？

成都各種墅類產品競相跑步進場，究竟是新瓶裝舊酒，還是產品大革新？購房者又該如果選擇？封叔來盤點一下。

各式“類別墅”爭相破殼

2021年成都疊拼成交額250億元

縱覽成都樓市，從產品形態(tài)上講，目前可售的“墅”主要有三類。

其一是6層以內低層物業(yè)中的聯(lián)排、疊拼，以及衍生而來的合院。其二則是多層物業(yè)中的躍層墅，譬如大家熟知的底躍、頂躍。其三就是上文提及號稱重啟“獨棟別墅”的新產品。

實質上，墅類產品變革并非最近才開始流行，從數(shù)據(jù)上可以清楚看到變化趨勢。

以目前市場上主流的墅類代表——疊拼為例。據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年，成都疊拼供應井噴，年度供應面積從2017年的近13萬方增加至37.5萬方；2019年，疊拼產品的備案面積從前一年的21萬方，暴增至近59.4萬方，漲幅達183%。剛剛過去的2021年，成都疊拼供銷規(guī)模突破了新高度——全年新增供應約164萬方，備案面積約113萬方，成交總額約250億元。

追究原因，無非兩個。2017年，成都“中優(yōu)”區(qū)域提出“三降兩提”，出讓土地的容積率逐漸下降。2018年，“限墅令”在全國范圍升級，獨棟別墅在成都尤其是中心城區(qū)的房地產市場中，逐漸退出舞臺。

一方面主城土地資源日漸稀缺，地價上漲，一方面政策要求新建商品房密度低但不能是獨棟，各種類別墅應勢破殼，也成為改善客群目前能買到的最貼近別墅“質感”的產品。

低層物業(yè)

由元定義上的別墅演變而來的初始化類別墅，實質上只有兩種，疊拼和聯(lián)排，前者是縱向堆疊，后者是橫向擴展。較之疊拼的躍層式住感，獨門獨戶獨院的聯(lián)排會更貼近原始別墅的特質，畢竟從地下室到頂層都是同一戶。

從目前市場來看，聯(lián)排的主要呈現(xiàn)方式是院墅，即聯(lián)排式合院，獨門獨戶但和鄰居家有共享墻面，比如曾風靡一時的錦江天璽合院。除此之外，目前市面上的低層墅更多是疊拼+聯(lián)排的結合體。比如，一棟房子，六層三疊兩聯(lián)，大概率就會有12戶。

德商·錦江天璽效果圖

好在這種結合體，經(jīng)過房企不斷的創(chuàng)新和開拓，得到一定改良。比如，傳統(tǒng)印象中的三疊疊拼，下疊有地面花園，上疊有屋頂花園，中疊無奈僅有陽臺？或者如何解決上疊、中疊沒有地面花園的難題？

從去年入市的疊拼產品中我們就能找到一些答案。如天府新區(qū)的德信麓湖云莊，通過南北獨立入戶將地面花園分給上中下疊業(yè)主，并結合麓湖紅巖的坡地優(yōu)勢，實現(xiàn)戶戶有地面花園、獨立電梯直接入戶、獨立車庫。

德信·麓湖云莊效果圖

類似項目還有青龍湖板塊的東叁·金茂逸墅、三圣鄉(xiāng)錦江大院、大面東樾玖院等，這打破了疊墅傳統(tǒng)的空間分割形式，使疊拼業(yè)主幾乎戶戶都能實現(xiàn)地下室、私家花園、門廳三重歸家動線，居住體驗更貼近獨棟別墅。

東叁·金茂逸墅入戶示意圖

多層物業(yè)

即使無法擁有普遍意義上的低層墅，但能在多層中以躍層產品實現(xiàn)別墅居住體驗，也不乏是一種選擇。

目前在多層物業(yè)中做類別墅，主要有兩種情況，其一是普通多層中的底躍、頂躍，其二是多層整體做躍墅。

前者，樓棟整體仍以平層為主，僅底樓、頂樓存在少量的躍層戶型。為平衡整盤銷售均價，目前雙限項目便較多采用這種設計，比如新希望萬科知園、交投電建洺悅瓏庭，將項目高層部分的1F房源做成底躍。

新希望萬科·知園底躍示意圖

后者，高層整體做躍墅，一般是通過部分空間錯層來實現(xiàn)，一般會選擇以客廳高挑高實現(xiàn)錯層。不過因前兩年住宅產品層高限高之后，目前在成都這種可售項目也屈指可數(shù)，以高新南新川板塊的金成府為代表。

金隅·金成府空中躍墅戶型圖

新物業(yè)：重回“獨棟”？

伴隨墅類產品競爭趨向白熱化，近期市場上也出現(xiàn)了一些新聲音：獨立棟型別墅，號稱重回獨棟，比如新希望天府錦麟壹品。

新希望·天府錦麟壹品效果圖

毫無疑問，往越貼近傳統(tǒng)獨棟墅的居住感方向去改良，是類別墅產品的不懈目標。但實際效果真的如此嗎？

先來看下面一組指標：

“項目是市場中幾乎沒有出現(xiàn)過的‘2X2’獨立棟型設計、純端戶疊墅，疊墅為上下兩疊，每層分左右兩端戶，戶戶有地面花園，上下疊有獨立動線和獨立的南北側地面花園，真正意義上實現(xiàn)了‘獨棟化’”。

去掉繁復的描述，翻譯成更通俗易懂的表達，實質上這種獨立棟型別墅，是無中間戶、純端戶的兩疊四戶疊拼；同時通過分離的南北側地面花園和獨立電梯，實現(xiàn)上下疊獨立動線。

封叔認為，在限墅政策下，這是目前市面上最創(chuàng)新的一種類別墅形式；但從居住感來看，較之“整戶是一家”的院墅可能還是要差一些。當然，居住偏好具有個體差異性，更要視需求而具體論斷，挑選適宜自己的就好。

封面新聞記者 毛茂沙

注：本文旨在傳遞樓市信息，交流觀點，不作為指導、引導您進行相關投資、買賣的依據(jù)或風險擔保。

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